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이사를 앞두고 전세금 반환 때문에 골머리 앓는 세입자가 많다. 원칙적으로 따지자면, 전세보증금은 집주인이 전세계약 기간 동안 ‘보관’하고 있어야 하며, 계약기간이 만료되는 날에 세입자에게 돌려주어야 한다. 하지만 실제로는 다음 세입자가 구해지지 않으면 전세금을 반환할 돈이 없다며, 반환 날짜를 미루는 집주인이 더 많은 것이 현실이다. 그렇다면, 집주인(임대인)이 전세 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자(임차인)는 어떻게 해야 할까?
⊙ 1 단계. 이사 최소 1개월 전, 집주인에게 내용증명을 보낸다.
내용증명이란, 누가 누구에게 어떤 내용을 언제 보냈는지를 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도로서, 등본을 통해 증명한다. 임차인은 임대차 기간이 종료된 후, 임차보증금 반환을 요청하기 위해 내용증명을 발송할 수 있으며, 분쟁 등이 발생하면 중요 증빙자료로 활용할 수 있다.
작성에 있어서 특정한 양식은 없으며, 임차보증금을 일정 기간 이내에 반환해 달라는 요청사항을 간결하고 일목요연하게 기재해 넣으면 된다. 내용증명서를 작성했다면, 원본을 포함한 3통을 우체국 접수창고에 제출하면 된다. 그 중 문서의 원본은 임차인, 사본 1통은 우체국이 보관하고 남은 1통은 임대인에게 발송한다. 내용증명은 보통 계약 만료일 3개월 전에 보내는 것이 좋으며, 최소 1개월 전에 보내야 법적 효력을 갖는다.
⊙ 2 단계. 계약 만기일이 지나면 임차권등기를 신청한다.
내용증명을 보낸 지 1개월을 넘겼고, 전세기간도 만료되었지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기를 신청한다. 만약, 세입자가 보증금을 받지 못한 상황에서 이사를 나간다면, 점유권을 포기한다는 뜻으로 해석할 수 있다. 따라서 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권도 상실하게 되고, 보증금을 돌려받기도 어려워진다.
그래서 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하면서도 임대차건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 제도로서 보호하는 것이 임차권등기명령이다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후, 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청할 수 있다. 신청은 관할법원에서 할 수 있으며, 주민등록등본, 부동산등기부등본, 임대차(전세)계약서 사본, 확정일자가 기재되어 있는 계약서, 각종 요금이나 공과금 영수증 등을 첨부해야 한다.
⊙ 3 단계. 임차권등기가 실제로 등기상에 설정되었는지 확인한다.
등기부등본에 임차인의 임차권이 설정되는 행정처리 기간은 2~3주 정도 소요된다. 그 동안에는 이사가 불가능하다. 만약, 부득이하게 이사해야 한다면, 전입신고를 새로 해서는 안 되며, 이전 집에도 짐을 일부 남겨두어 점유권을 행사해야 한다. 임차권등기가 등기상에 설정되지 않은 상태에서 이사나간다면, 해당 집에 대한 우선변제권과 대항력을 상실할 수 있다. 등기부등본에 임차권등기가 설정되었는지 확인 여부는 인터넷에서도 볼 수 있다.
임차권등기는 한 번 설정되면 임차인의 동의 없이 임차권등기를 해제할 수 없으며, 또한 임차권등기 이력은 등기부 등본에 남는다. 전세 계약을 하기 전, 등기부등본을 미리 확인하고 등기부등본을 확인했을 때 임차권등기이력 등이 있는 집이라면 계약을 피하는 것이 좋다.
⊙ 4 단계. 민사조정이나 지급명령을 신청한다.
임차권등기가 등록되었다면, 지급명령이나 민사조정을 진행해볼 수 있다. 전세금반환소송보다 소요 시간도 짧고 절차도 간단하기 때문이다. 특히 지급명령은 임대인을 직접 심문하지 않고 서류만으로 타당성을 가리기 때문에 가장 간편하고 시간도 적게 걸린다. 보통 접수하고 2주 후에 법원에서 지급명령결정을 하고, 임대인에게 지급명령 정본을 송달하게 된다. 송달된 날로부터 2주 이내에 임대인이 이의신청을 하지 않는다면, 강제집행을 할 수 있다. 그러나 지급명령 정본이 송달되지 않거나 집주인이 이의신청을 한다면, 소송절차로 이관될 수 있다.
민사조정은 지급명령보다 조금 더 복잡하다. 민사조정 신청서를 접수하면, 1~2주 안에 소환장이 송달된다. 소환장에는 임대인과 임차인의 조정기일이 적혀 있는데, 보통 4주 뒤에 이루어진다. 만약 민사 조정 첫날에 이해 당사자 사이에 합의가 이뤄지지 않는다면, 판사가 결론(조정 갈음 결정)을 내린다. 조정기일에서 대략 1주일 후, 판사의 조정갈음결정의 내용을 담은 “결정문”이 집으로 도착하고, 이주일 내에 이의 신청을 하지 않으면 결정문은 전세금 반환 소송 때 법원이 내리는 ‘판결문’과 같은 효력을 지니게 된다.
⊙ 5단계. 전세금반환청구소송을 진행한다.
지급명령이나 민사조정으로 해결이 되지 않으면, 전세금반환청구소송을 진행해야 한다. ‘임대차보증금반환청구의 소’를 제기할 수 있으며, 일반 민사소송보다 절차가 간략한 편이다. 전세금반환을 청구하는 소장을 작성해서 법원에 제출한다. 최소 3개월이 넘게 소요되며, 대부분 임차인이 승소한다. 그러나 전세금반환청구소송까지 이어진 경우, 경제적으로 문제 있는 집주인이 대부분이다. 다시 집주인의 집에 대한 강제집행을 신청, 경매에서 잔금 납입까지 보통 8~10개월 정도 걸리므로, 전세금을 돌려받기까지 1년 정도 소요될 수 있다.
⊙ 6단계. 경매를 진행한다.
전세보증금에 대한 판결문을 받으면, 강제 집행 절차를 밟아 전셋집에 대한 경매신청을 할 수 있다. 세입자는 경매를 신청하고, 매매자에게 전세금을 받으면 된다. 스스로 그 경매에 참여하여 낙찰을 받는 것도 가능하다.
글. 김효정
<참고자료>
대한법률구조공단 http://www.klac.or.kr/
대법원 홈페이지 http://www.scourt.go.kr/
찾기쉬운 생활법렵 정보 http://oneclick.law.go.kr/
부동산 태인 홈페이지 http://www.taein.co.kr/
네이버 지식백과 부동산용어사전 http://terms.naver.co
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