[미즈] 전세안정 정책 현실

전세안정 정책 현실
등록일 2013-11-13 13:40 조회수 2,704 글자확대 글자축소

전세를 찾는 수요에 비해 공급이 부족하다 보니 전셋값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 전통적인 전세난 해법은 주택공급을 늘려 자가 소유를 확대하거나 임대주택을 늘리는 것이었다. 하지만 요즘은 주택공급이 꾸준함에도 전세 구하기는 하늘의 별 따기만큼 어렵다. 세입자들은 집값 하락에 대한 불안 때문에 주택 구입을 꺼리고, 집주인은 저금리 때문에 전세를 월세로 돌리기 때문. 여기에 정부 대책은 땜질식 처방에 가까워 전세난을 오히려 부추긴다는 비판을 받는 것이 현실이다. 전세시장이 전세 중심에서 보증부 월세나 순수 월세로 다양해지는 현실에서 정부 정책은 전셋값 안정에 초점을 맞추고 있어 효과가 제한적일 수 밖에 없다.

◎목돈 안 드는 전세

정부가 세입자 지원책으로 내놓은 전세안정 대책. 전세보증금 마련에 어려움을 겪는 서민을 위한 정책으로, 전셋집을 얻으려 하지만 신용도가 낮아 보증금 대출이 어려운 세입자를 위해 집주인의 담보능력을 빌린다는 것이 기본 원리다.

대출이자는 세입자가 내고 집주인이 전세보증금을 본인 주택담보대출로 조달하는 것이다. 세입자는 집주인의 담보력을 빌리기 때문에 신용대출을 받을 때보다 싼 이자를 내면서 전셋값을 올려줄 수 있다는 것이 장점.

하지만 집주인은 주택을 담보로 대출을 받아야 하기 때문에 거부감을 가질 수 있다. 이런 거부감을 해소하기 위해 세제, 금융혜택 등을 지원한다. 대출금 이자 납입액에 대해 40%의 소득공제를 해주고, 대출금 규모에 비례해 재산세, 종부세를 감면해주는 것. 또 해당주택에 대한 총부채상환비율(DTI)을 금융회사 자율로 적용토록 하고, 60%로 제한된 주택담보대출비율(LTV)은 70%로 높인다. 이런 지원책에도 수요 넘치는 전세시장 상황으로 인해 효력은 미미할 것으로 보고 있다.

▶목돈 안 드는 전세대출-저신용자를 위한 행복주거 전세자금 대출로, ‘행복전세’와 ‘드림전세’가 있다. 행복전세는 집주인이 세입자가 아닌 은행에 보증금을 반환하는 것으로, 집주인이 보증금을 올려 받기 위해 기존 세입자와 재계약할 때 이용할 수 있다. 드림전세는 집주인이 세입자의 보증금에 대한 보증을 서는 것으로, 세입자가 전세대출을 신규로 받을 때 이용한다.

목돈 안 드는 전세대출의 경우 기존 전세자금대출보다 금리가 낮은 것이 특징인데, 거래실적에 따라 우대금리를 받을 경우 금리는 더 낮아질 수 있다. 대상은 부부합산 연소득 6천만원 이하인 무주택 세대주로 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하) 임대차계약 및 임차보증금이 있는 월세계약도 해당된다.

신청기간은 신규임대차계약의 경우 계약상 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내이며, 갱신 임대차계약은 전입일로부터 3개월 이상 경과하고 갱신계약을 체결한 날로부터 3개월 이내면 할 수 있다. 대출한도는 한국주택금융공사의 목돈 안 드는 전세 특례보증서를 담보로 임차보증금의 80% 이내에서 최대 2억 6천만원까지 지원하며 보증 최고한도 2억 4천만원이다.

◎전세보증금 반환보증제도

집주인이 계약 만료이후 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금을 반환받지 못했을 경우 대한주택보증이 보증금을 대신 반환해주는 것으로 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 불안감을 해소하기 위해 시행 중인 제도.

아파트, 다가구 등 단독주택, 연립이나 다세대주택, 주거용 오피스텔이 대상으로 2년 이상 전세계약을 한 경우 전세보증금은 수도권은 3억원 이하 그 외 지역은 2억원 이하다. 신청인은 세입자이며 주채권자는 집주인이 된다.

보증한도가 선순위 채권, 즉 집주인이 대출받은 액수와 전세금을 합친 금액이 아파트의 경우 주택가액의 90%, 단독이나 연립주택은 70-80%다. 10월부터는 보증한도 요건을 집주인의 사전동의방식에서 사후통지방식으로 바꾸고 집주인의 주택담보대출인정비율(LTV) 기준을 50%에서 60%로 확대해 실시한다.

하지만 전국적으로 전세가격비율이 주택가격 대비 60%에 육박하고 지방광역시의 경우 80%까지 치솟고 있는 실정에, 가입요건을 충족하려면 집주인이 대출을 받지 않은 주택을 찾아야 해서 현실적으로 적용이 쉽지 않다. 보증한도를 완화하거나 기준이 초과되더라도 일부 보증을 해주는 등 현실을 반영한 제도개선이 필요하다는 지적이다.

◎도시생활형주택

전월세 안정화 대책으로 내놓은 도시형 생활주택은 전용면적 80㎡ 이하의 소형주택으로, 서민이나 독신자, 실버층 등에 인기가 되고 있다. 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 구분된다.

도시형생활주택은 수요가 있는 좋은 입지에 주변 시세보다 싸게, 서민들의 주거안정성과 쾌적성을 확보하면서 저렴한 비용으로 거주가 가능한 것이 특징. 기숙사형주택은 대학교나 공단 주변에 원룸형주택은 기존 원룸과 유사하다. 단지형 다세대주택은 투룸이상으로 도심 내에서 학생이나 무주택서민, 독신자, 실버층의 주거공간으로 활성화될 것으로 기대한다.

살림