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정부에서 유도하는 전세형 에프터 리빙(after living)제도는 미분양 된 주택을 분양가의 20-30%만 내고 2-4년간 먼저 살아본 뒤 마음에 들면 정식 분양계약을 맺는 방식. 소비자들은 분양가 일부만 납부하고 주변 시세보다 저렴하게 거주할 수 있고, 건설사에서는 미분양 아파트로 인한 자금난을 조금이라도 덜 수 있어서 서로에게 이득이다.
하지만 민간업체에서 채택하고 있는 에프터 리빙계약방식은 이와 좀 다르다. 계약은 정형화된 방식이 있는 것이 아니고 건설사마다 다른데, 보통 에프터 리빙제도로 입주하는 경우 잔금을 내지 않아도 입주자 명의로 소유권을 이전해준다. 입주 때 소유권 등기가 이뤄지면서 경우에 따라서는 취득세를 내주기도 하고 재산세를 부담해주기도 하는 등 파격적인 혜택을 주기도 한다. 대신 전체 집값의 60% 안팎인 중도금은 입주자 명의로 대출을 받아 건설사에 주고 그 이자는 건설사가 대신 갚아가는 방식을 쓴다. 대신 입주자가 중간에 집을 팔거나 추가로 담보대출은 받지 못한다는 조항을 계약서에 명시해 둔다.
이런 파격적인 조건이지만 문제점도 있다. 계약한 기간 후 분양을 받지 않는 경우에 법적 문제가 발생하는데, 중도금에 대한 이자를 도로 내야 한다든가, 위약금을 내게 하는 등의 문제가 생기는 것. 때문에 에프터 리빙제도로 계약을 할 때는 계약조건을 꼼꼼히 체크해봐야 한다.
◎에프터 리빙제, 계약조건 체크하기
애프터리빙, 애프러리빙 리턴제, 프리리빙제, 저스트리브, 신나는 전세 등 에프터리빙제 계약과 관련해 건설사에서는 활발한 마케팅을 진행하고 있다. 보통 분양가의 20% 정도의 금액을 내면 2년 정도의 기간을 살아 보고 분양계약을 하면 된다는 분양조건부 전세계약제도이지만 이름이 약간씩 다른 것은 각 건설사가 내건 조건에 미묘한 차이가 있기 때문이다.
①위약금 문제 확인하기. 위약금은 전세로 사는 기간 후 분양계약을 하지 않을 경우 계약자가 부담하게 되는 일정금액인데, 계약서에 명시돼 있으므로 꼼꼼하게 확인해봐야 한다. 건설사 입장에서는 전세계약기간 동안 대납해준 중도금 이자를 다시 돌려받는다는 의미. 특히 에프터리빙의 경우 계약 당시 내는 돈이 임대차보호법상 보호를 받을 수 있는 전세보증금이 아니므로 건설사가 위약금을 제하고 계약금을 돌려주더라도 법적 책임을 물을 수 없다.
②환매조건 꼼꼼하게 확인해야 한다. 환매에 관한 부분은 보통 계약서에 ‘계약자가 청구, 요청할 수 있다’는 모호한 내용으로 적혀 있는 경우가 많아 법적 분쟁의 여지가 있다. 때문에 환매의 주체가 명확하게 건설사로 명시돼 있는지 반드시 확인해야 한다.
③믿을 수 있는 건설사 선택하기. 유동성 위기 등에 취약한 업체가 공급하는 분양조건부 전세인 경우에는 계약 중 업체가 부도 등의 위험이 생기면 본인 의사에 관계 없이 분양을 받아야 한다는 리스크도 충분히 고려해야 한다.
④취득세, 등록세 문제도 확인한다. 대부분 건설사에서는 에프터리빙으로 계약을 할 때 취득세나 등록세도 내신 납부해주거나 계약자가 납부한 후 돌려주는 방식을 채택하고 있다. 하지만 약정서에 따라 일부일 수도 있으므로 이 문제에 대해서도 꼼꼼한 확인이 필요하다.
⑤환매 시 분양가 확인하기. 전세로 살아본 후 계약을 하게 될 때, 최종적으로 분양 받기로 결정했을 때 매입 가격이 어떻게 명시돼 있는지 확인해야 한다. 기존 분양가로 매입할 수 있는지 아니면 할인 분양가인지, 시세에 맞는 분양가로 책정되는지 여부도 살펴야 한다.
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