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주택가격이 하락하면서 집주인뿐만 아니라 임차인들도 피해를 입는 사례가 자주 발생하고 있다. 주택임대차표준계약서는 이런 피해를 예방하기 위한 것으로 확인해야 할 사항들을 정리해 임차인의 보증금을 안전하게 지킬 수 있게 해준다.
임대차표준계약서는 체납국세나 다가구주택 선순위보증금현황 등을 확인하기 어려운 종전 계약서를 보완하여 체납국세에 의한 공매나 우선변제권확보 등을 보장할 수 있게 한다. 계약서에서 미납국세나 확정일자 현황을 확인사항에 포함시켜 임차인이 모르는 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 것.
또 수리비 부담을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있게 하였다. 입주 전후 수리비 부담의 주체, 시기 등을 계약서에 명시에 분쟁을 예방한 것. 보증금을 안정적으로 반환받을 수 있도록 ‘대항력과 우선변제권 확보방법’, ‘보증금 증액 시 새로운 계약서에 대한 확정일자 날인’, ‘임차권등기명령 제도’ 등을 임차인에게 알려 스스로 권리를 지킬 수 있게 하였다.
◎ 주택임대차표준계약서 작성 시 중요 확인 사항
① 당사자 확인
계약을 체결하거나 중도금, 잔금 지급 시에 각 등기사항 증명서의 근저당, 가압류 등 선순위 권리설정 여부를 확인해야 한다. 또 등기사항증명서로 확인이 어려운 미납국세 등 세금미납 여부도 관할 세무서에서 확인해두어야 한다. 다세대주택 등 다른 임차인이 있는 경우라면 임차주택에 먼저 입주한 임차인의 확정일자 현황을 확인해보고, 선순위 보증금 총액도 꼼꼼하게 따져보아야 한다. 단, 미납국세나 선순위 확정일자 현황에 대해서는 임대인에게 자료를 요청해 확인 가능하며, 국세청 등에 직접 확인할 수는 없다.
② 권리순위확인
계약을 체결하거나 중도금, 잔금 지급 시에 각 등기사항 증명서의 근저당, 가압류 등 선순위 권리설정 여부를 확인해야 한다. 또 등기사항증명서로 확인이 어려운 미납국세 등 세금미납 여부도 관할 세무서에서 확인해두어야 한다. 다세대주택 등 다른 임차인이 있는 경우라면 임차주택에 먼저 입주한 임차인의 확정일자 현황을 확인해보고, 선순위 보증금 총액도 꼼꼼하게 따져보아야 한다. 단, 미납국세나 선순위 확정일자 현황에 대해서는 임대인에게 자료를 요청해 확인 가능하며, 국세청 등에 직접 확인할 수는 없다.
③ 임대할 주택에 대한 권리, 의무 확인
계약서를 작성하게 되면 임대할 주택에 대해 권리, 의무에 대한 구체적인 내용을 확인해야 한다. 수도, 전기, 가스, 배수, 벽면, 도배 상태 등을 확인한 다음 임차인과 수리문제나 임차주택에 대한 구조변경 등을 구체적으로 의논하고 계약서에 기재해두는 것이 좋다. 수리가 필요한 부분이 있는지 확인하고 수리완료 시점을 확인하거나 수리완료시기까지 미수리 될 경우 해결방법까지 기록해 둔다.
흔히 ‘월세는 임대인이 다 해주고, 전세는 임차인이 다 한다’고 알고 있지만, 주요설비 노후불량 등으로 인한 수선은 임대인이 하고 간단한 수선이나 소모품교체는 임차인이 하는 것이 맞다. 판례에서 보면 난방, 상하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후불량으로 인한 수선은 임대인이 해주고, 임차인의 고의 과실에 의한 파손이나 전구 등 간단한 수선이나 소모품 교체비용은 임차인이 지불하는 것이 보통이다.
◎ 임대차 계약 시 알아두어야 할 사항
임대차 계약은 임대인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 각각 상대방에게 기간연장에 관한 의사를 표시해야 한다. 기간연장 또는 임대차종료에 대한 통지를 하지 않을 경우에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약이 자동 갱신된다.
계약의 자동갱신은 월세 등 2개월 분의 차임에 해당하는 금액만큼 연체총액이 발생2013-08-16했을 때, 임차인의 의무를 현저하게 위반한 경우에는 적용되지 않는다. 자동갱신된 임대차 존속기간은 2년으로 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 임차인과의 합의 없이 계약을 해지할 수 없다. 임차인이 자동갱신된 계약을 해지한 경우 해지 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생하고, 이로 인해 임대인과 새로운 임차인이 임대차계약을 체결하면서 발생하는 중개수수료는 계약을 해지한 임차인이 부담하지 않는다. 즉 임대차 중개수수료는 계약 당사자가 부담하는 것이 원칙이라는 의미.
계약기간 중 묵시적 갱신 또는 합의에 의한 재계약 시 보증금 증액이 있는 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권 확보를 위해 변경된 내용이 기재된 새로운 계약서를 작성한다. 이후 확정일자를 받아 이전 계약서와 함께 보관한다. 계약 기간 중 묵시적 갱신 또는 약정한 차임이나 보증금을 증액할 때는 1/20을 초과하지 못하고 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
계약이 끝날 때는 임차인은 주택을 원래 상태로 복구해 반환하고 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하는데, 임대차기간이 끝난 후에도 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택에 계속해 거주할 수 있다. 임대보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 경우라면 주택 소재지 관할 법원에 ‘임차권등기명령’을 받아 등기부에 등재된 것을 확인한 후 이사하면 우선변제 순위를 유지할 수 있다.
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