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4.1부동산종합대책은 처음으로 집을 장만하려는 수요자들을 위한 대책이라고 볼 수 있다. 취득세(집값의 1%)와 양도세 면제, 저리(3.3~3.5%), 대출규제 완화 등을 들 수 있는데, 취득세 면제는 생애최초주택구입자에게 올 연말까지 적용된다. 현재는 주택을 구입하면 취득세를 감면 받아 1% 세율을 적용 받지만 올 연말까지 완전히 면제된다는 것. 또 양도소득세 역시 면제되는데, 9억원 이하 주택에 대해 양도세가 면제되는 것은 파격적인 정책이라고 할 수 있다.
◈ 취득세 면제, 양도세 5년간 감면 취득세 면제
생애최초주택구입자에게 올 연말까지 적용된다. 생애최초로 6억 주택을 구입할 때 현재는 1% 세율을 적용 받아 660만원을 내야 하지만 연말까지는 이를 면제해준다는 것.
연말까지 9억원 이하의 ‘1주택자 집’을 사면 양도세를 5년간 감면해준다. 파격적인 이 혜택은 지금까지는 신규주택이나 미분양주택에서는 양도세 감면이 적용된 경우가 있었지만, 기존 주택을 구입하는 경우까지 확대해 적용한 것은 이번이 처음이다.
취득세와 양도세를 면제 받기 위해서는 올 연말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 한다.
▶대상주택 : 이 방안은 국회상임위를 통과한 날부터 적용되며, ①미분양주택은 법이 정한 날부터 연말까지 미분양 상태인 주택을, ②신규주택은 법이 정한 날부터 연말까지 주택법 38조에 따른 사업주체 등이 공급하는 주택뿐만 아니라 개인이 사용승인이나 사용검사를 받은 주택이 포함된다. 단, 재건축 주택이나 실거래가가 9억원을 초과하는 주택은 제외. ③기존 주택인 경우 1세대 1주택자의 집이면서 9억원 이하인 경우, 주택 면적이 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍, 면인 경우 100㎡ 이하로 제한한다.
◈ 생애최초주택구입자 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화
생애최초주택구입자 중 소득이 부부합산 6천만원 이하 가구인 경우 주택을 구입할 때 대출금리를 3.3~3.5% 수준으로 낮춰주며 DTI는 은행권 자율에 맡겨 사실상 적용을 배제하고 LTV도 현행 60%에서 70%까지 높여준다. 또 국민주택기금을 활용한 생애최초 대출지원 규모도 5조원까지 2배 확대한다. 국주택기금을 활용한 생애최초주택자금대출은 원래 LTV, DTI가 적용되지 않다가 올해부터 대출재원이 은행으로 바뀌면서 적용됐는데, 처음으로 내 집 마련을 하는 대출자는 예외로 하자는 취지에서 연말까지 말미를 둔 것.
대출금리는 60㎡ 이하에 3억원 이하가 연 3.3%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하에 3억원 초과 6억원 이하가 3.5%로 낮게 책정되었다. 상환방식은 1-3년 거치기간을 포함해 20년 분할상환이지만 거치기간을 그대로 두고 30년 분할상환방식도 마련된다.
근로자, 서민주택자금대출과 전세자금대출도 소득이 부부합산 4천만원 이하에서 4천5백만원 이하로 완화되며, 금리는 4.0%와 3.5%로 낮아진다. 기존의 주택자금이나 전세자금 대출을 받은 근로자, 서민가구는 제도가 시행되면 인하된 금리를 적용 받을 수 있다.
▶청약가점제 : 85㎡ 초과 중대형 주택에 대해서는 청약가점제를 폐지하고, 85㎡이하 주택의 경우에는 가점제 적용비율을 현행 75%에서 40%로 낮춘다. 청약가점제는 민영주택 청약 때 적용하던 제도로, 지금까지는 무주택자에게만 1순위 자격이 주어졌지만 앞으로는 2주택, 3주택자도 1순위를 받을 수 있다.
▶바뀐 무주택 기준 2013년 2월 5일부터 민영주택에 청약할 경우 공시가격 7천만원 이하의 소형주택 보유자는 주택소유기간과 관계없이 청약가점제에서 무주택자로 인정된다. 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 7천만원 이하의 주택을 1가구 보유한 사람은 청약가점제상 무주택자로 인정한다는 것. 이렇게 되면 1순위 청약이 가능해지고 무주택기간도 인정된다는 의미다. 그전까지는 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 5천만원 이하의 주택을 10년 이상 보유한 1주택자만 무주택자로 인정됐다.
◈ 하우스푸어 채무조정, 지분매입
자산관리공사는 주택담보대출을 3개월 이상 연체한 하우스푸어 대출채권을 매입해 원금 상환을 미뤄주고 장기 분할상환으로 유도한다. 원금 감면은 없지만, 대출채권 100%를 자산관리공사에 넘긴 경우 나중에 다시 사올 수 있는 조건으로 주택의 지분 일부를 팔 수 있다.
연체를 하지 않았지만 원리금상환이 어려운 경우에는 주택금융공사가 하우스푸어의 대출채권을 매입해 고정금리대출로 바꾸고 원금상환을 10년까지 미뤄준다. 국민주택규모인 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택 1채만 보유하고 부부합산 연소득이 5천만원 이하, 대출금액이 2억원 이하일 때 혜택을 볼 수 있다.
①하우스푸어 채무 재조정 ? 연체우려가 있거나 단기 대출연체자를 대상으로 채무를 재조정해주는 방안. 담보가치가 떨어졌어도 처음 대출 받을 때 대출한도를 유지하고, 대출을 3개월 이상 연체한 경우에는 자산관리공사가 원금상환 유예나 장기분할상환 전환 등으로 채무를 재조정해주는 것. 또 85㎡ 이하 1주택 보유자가 연소득 5천만원 이하, 대출 2억원 이하 등의 조건을 갖웠을 때 대출채권을 주택금융공사가 매입해 원금상환 10년까지 유예하고 은행금리 수준의 이자만 받는 것 등이 있다.
②임대주택 리츠가 아파트를 사주고 5년까지 재임대 ? 전용 85㎡ 이하 아파트 매각을 원하는 하우스푸어를 위한 방안으로 원소유주는 주변시세 정도의 임대료만 내고 거주하다 형편이 나아지면 다시 사들일 수 있도록 재매입 우선권을 가질 수 있다.
③주택연금 사전가입제도 완화 ? 5-세 이상 은퇴자의 대출부담을 낮추기 위한 방안으로 주택연금가입대상 연령을 50세로 낮추고 일시인출한도도 100%로 확대한다. 이 방안이 시행되면 소득이 없는 50세 이상 은퇴자는 주택연금 일부 또는 전부를 일시금으로 받아 주택담보대출 등 부채상환에 사용할 수 있다.
◈ 렌트푸어 지원대책인 ‘목돈 안 드는 전세’제도
집주인이 주택담보대출(수도권 5천만원, 지방 3천만원)을 받아 전세보증금을 충당하면, 세입자가 대출이자를 내는 방식. 목돈 들지 않는 전세를 이용하려면 부부합산 연소득 6천만원 이하인 무주택자가 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하) 주택에 살아야 한다.
①집주인 담보대출방식 ? 세입자가 대출이자를 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달하는 방안이다. 주택담보대출을 받기 때문에 금리는 낮추고 대출을 더 많이 받을 수 있다. 수도권 5천만원, 지방 3천만원 한도. 집주인에게는 대출에 대한 소득 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과세 폐지, 대출규모에 비례한 재산세, 종부세 감면 등의 인센티브를 부여한다.
②주택임차보호법 개정, 전세금반환청구권 ? 은행에서 전세대출 받은 경우라도 전세보증금은 세입자가 우선변제권을 갖고 집주인으로부터 받을 수 있지만, 세입자가 보증금 반환청구권을 금융회사에 양도하면 금융회사는 보증금에 대한 우선변제권을 갖는 대신 담보력을 확보해 대출금리를 낮출 수 있다. 이런 경우 세입자가 받는 전세대출 금리가 6-7%대인데 반해, 세입자가 전세금반환청구권을 주택담보대출을 해준 금융회사에 대출금의 120%까지 넘기면 ‘월세’ 개념의 대출이자를 약 2%포인트 낮출 수 있다.
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