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| 주택시장은 경기를 많이 타는 부문 가운데 하나다. 경기가 좋을 때는 개인도 여유가 있다고 느끼기 시작하기 때문에 아파트나 큰 주택을 소유할 생각도 하고 그 계획을 실현시키는 것도 어렵지 않다.
반면 경기가 나쁠 때는 자신의 보유한 주식의 가격이 떨어지고, 해고됐다는 이웃이 속출한다. 또 직장에서는 직속상관이 자신의 해고문제를 논의하기도 한다. 이런 상황이면 큰 주택이나 아파트를 사겠다는 꿈은 물 건너 가고 만다. |
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| 10억짜리 아파트가 있다. 총 가격의 20%을 최초 불입금으로 한 30년 장기 주택담보대출을 받아 이 아파트를 구입한다고 가정하자. 주택담보대출 비용 계산기를 사용하여 대출 금리의 고저가 비용에 어떤 차이를 일으키는지 살펴보라. 금리가 10% 일 때, 8% 일 때, 6% 일 때 매달 내야 하는 금액의 차이가 커진다. 즉, 금리가 인하될 때마다 수천만 가구가 남아 있는 대출금에 대해 금리가 더 낮은 대출로 전환할 수 있게 되고, 많은 금융기관이 갑작스레 주택담보대출 자격을 얻게 된다. |
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| 1930년대 이후 처음으로 경제학자들이 ‘D’라는 글자를 화두로 내놓았다. D는 경제후퇴를 의미하는 Depression이 아니라 지속적인 물가하락을 의미하는 Deflation을 말한다. 실제로 가격이 떨어진 제품이 많고 대부분의 기업들이 달리 손을 쓸 수 없는 상황임을 인정하고 있다.
DVD는 처음 500달러로 시장에 나와 지금은 100달러도 안 된다. 대다수의 항공요금도 떨어졌다. 주가는 계속해서 하락하고 의류와 식료품, 잡화와 같은 포괄적인 업종 범주에서도 가격 하락세가 나타나고 있다.
상황이 이런데 주택가격만큼은 예외적으로 상승세를 이어가고 있으며 지역에 따라 완만한 상승세를 이어가는 곳도 있고 급격한 변화를 보이는 곳도 있다. 우리나라의 버블세븐지역(강남,서초,송파,목동,경기분당,용인,평촌)은 집값 상승을 주도할 것으로 판단되어 투기수요가 몰리면서 집값이 급등하기도 했다. |
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| 집을 장만할 능력이 있는 사람들의 수가 점점 줄어들고 있다.주택 구매자의 소득이 집값 상승에 뒤처지지 않을 만큼 높아지기만 한다면 주택가격 상승 자체가 문제될 것은 없다. 과거에도 그랬다.
향후 주택시장의 핵심 개념은 바로 주택구입 능력이다. 즉, 주택 구매자의 소득수준과 주택가격을 비교해서, 평균수준의 가정이 중간 정도 수준의 주택을 구입할 여력이 되는가 하는 것이다. 이러한 물음에 ‘그렇다’고 답할 수 있다면 주택시장은 성장 가능성이 있다. 그러나 그렇지 않다는 대답이 나온다면 소득이 높아지거나 주택소유 비용이 줄어들거나 어느 한쪽이 충족되어야 주택시장이 성장을 지속할 수 있다.
주택구입 능력을 가늠하는 데는 적어도 두 가지 방법이 있다. 첫 번째 방법은 월간 주택소유비용을 주택소유 의사가 있는 사람의 월 소득과 비교하는 것이다. 이때 월간 주택소유 비용이 월 소득의 3분의 1이상을 넘지 말아야 한다. 즉, 주택비용의 권고 상한계는 소득의 3분의 1정도라고 보면 된다.
두 번째는 해당 지역의 주택가격과 연 평균 소득을 비교하고 그 결과를 다시 과거 2년간의 전국 평균수치와 비교한다. 이때 평균 주택가격은 연 평균 소득의 3배를 넘지 않는 선이어야 한다. |
| *거품시장인 경우에 나타나는 현상 |
 주택가격 상승 속도가 소득증가 속도보다 빠르다. |
| 현재 거주 지역에서 주택을 구입하기 어려워지는 사람들이 늘어난다. |
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| 부동산시장이 뜨거웠던 상황을 되돌아 보자. 주택가격이 폭등한 지역의 주택가격은 크게 올랐지만 소득수준에는 큰 변화는 없다. 주택가격은 담보대출금리 하락 속도보다 더 빠르게 상승하고 있고 지역 주민들이 구입할 여력이 되는 주택의 규모는 점점 줄어든다. 미리미리 집장만을 해두지 않았던 사람들은 부모 세대보다 돈을 더 많이 벌면서도 부모님이 장만했던 것과 같은 주택을 구입하는 것이 어려워졌다. 부의 양극화현상이 더욱 두드러지고 있는 것이다. 1990년대 초에 주택을 구입한 사람들은 더욱 부유해지는 반면, 세입자들은 재정적 자립은 물론이거니와 내 집 장만의 꿈이 더욱 요원해졌다. |
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세계2차 대전 세대에게는 현대인들에겐 생소한 ‘주택담보대출 계약서 불태우기 파티(mortgage burning part)’라는 것이 있었다. 융자금을 모두 갚은 날 벌이는 계약서를 난로 속에 던져 태우며 즐기는 파티로, 친구들과 함께 융자금을 갚느라 힘들었던 날을 격려하고, 100% 내 집을 갖게 된 것을 축하하는 의미였다.
그러나 지금은 거의 모든 사람들이 은행대출을 이용하여 주택을 구입하고 있다.
이것은 우리 사회가 주택의 가치를 높이는 방향이 아니라 떨어뜨리는 방향으로 진행되고 있다는 것을 의미한다. 즉, 인생을 살아가면서 가장 큰 돈이 들어가는 지출 목록이자 내 자산 포트폴리오의 마지막 보루였던 주택의 가치가 심각하게 하락했다는 말이다.
왜 이렇게 되었을까? 이유는 다음과 같은 세 가지 혁신적 정책 또는 경향에서 찾을 수 있다. |
| *주택자산가치담보부대출(home equity credit line) |
| 융자금을 열심히 상환하는 데 주택가격이 많이 올랐다. 이럴 때 은행에 가서 새로운 조건으로 다시 융자계약을 체결하자. 은행은 미처 몰랐던 주택가치를 담보로 돈을 내어줄 것이다. 금리는 전보다 싸고, 세금공제가 되는 경우도 있다. |
| *캐쉬아웃 재융자(혹은 현금차입형 재융자: cash-out refinancing) |
| 시중 금리가 떨어졌을 때, 재융자를 통해 낮아진 금리 조건에 따라 새로운 대출을 받고 이 자금으로 이전의 융자금을 갚는데 사용한다. 재융자는 주택 소유자의 월 상환액을 줄이는 목적으로 사용될 때는 무리가 없다. 재융자를 받아 다른 부채를 청산하는 데 사용하는 것도 별 무리가 없다. 소비지출, 주식투자 등 다른 용도에 사용할 때 문제가 생겨난다. |
| *최초 불입금 규모 축소 또는 최초 불입금 제도 |
| 최초불입금 제도는 집을 사지 못하게 만들 수도 있고(최초불입금이 없어서 전세를 살거나 돈을 모으는 사람들) 최초불입금이 주택시장 상황이 급변했을 때 충격을 완화해 준다는 의미도 있다. |
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| 담보대출기관과 주택소유자들은 지금 거품의 마지막 단계에 딱 걸맞은 행동을 하고 있다. 이들은 무슨 일이 어찌되든 간에 거래가 성사되는 것에만 관심을 두고, 반드시 고려해야 할 사항들을 무시해 넘기면서 큰 위험을 아무렇지 않게 감수하려 하고 있다. 10년 전만해도 이런 일은 절대 하지 않았을 사람들이 말이다. |
| 출처: 『부동산 대공황[국일증권경제연구소. 저자 존 루비노]』 |
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