이번에 발표된 11.15 대책에서 주목할 것은 공공택지 조기공급 및 물량확대를 위한 주택공급 확대정책부분이다. 기존의 신도시 용적률을 높여 당초 계획보다 4만 3,000가구를 추가하여 짓고 향후 4년간 수도권에서 총 164만 가구를 공급하겠다는 것이 주 내용이다. 이에 따라 송파, 김포, 파주 등 서울, 수도권 6개 신도시에서 모두 34만 1,000가구가 공급될 예정이다. 게다가 내년 상반기 발표예정인 분당급(600만평 예상)신도시까지 더한다면 매년 50만여 가구가 공급될 예정인 것이다. 과거 200만호 건설을 부르짖던 노태우 정권에서도 1980년대 말 올림픽을 전후로 부동산값이 급등해 민심이 뒤숭숭했던 상황에서 정부가 각종 대책을 연달아 내놓았지만 별효과가 없자 5년간 200만호 공급을 발표했고 분당시범단지가 첫 입주한 1991년을 시작으로 집값은 어느 정도 안정을 찾아갈 수 있었다.
|  | 200만호 건설이 진행되었던 1990년대 초와는 부동산 시장상황이 많은 차이를 갖고 있기 때문에 어느 정도 효과를 나타낼 것인지에 대해서는 좀 더 시장상황을 두고 봐야 알 수 있겠지만 공급확대 계획은 실수요자들에겐 반가운 소식이라고 할 수 있다. 11.15 대책을 발표하게 한 추석 이후의 부동산 이상 급등 현상은 지금의 부동산 시장의 불안요인을 대변한다고 볼 수 있다. 2006년 10월에 일어난 집값폭등은 기존의 집값상승과는 다른 현상을 보였다. | | 기존의 집값상승은 강남권과 분당지역을 중심으로 한 소위 블루칩아파트의 상승이 수도권으로 퍼져 나가면서 집값상승을 주도했는데 이번에는 수도권의 중소형 아파트의 가격이 일제히 상승세를 타면서 오히려 강남권 아파트의 가격을 올려놓았던 것이다. 이번 과잉 급등현상의 원인도 정부의 부동산 정책 실패에 의한 것이라는 데는 누구도 이견이 없을 것이다. 서민들이 더 이상 정부의 정책을 믿고 기다리다가는 주택 가격 상승으로 손해만 볼 뿐이고 내 집 마련이 불가능할 것이라는 생각이 널리 퍼져 정부를 신뢰하지 못했기 때문에 발생된 현상이다. 이러한 상황에서도 정부는 시장 상황을 인식하지 못하고 지금 집을 사면 손해라는 논고를 청와대 게시판에 올려 무리를 빚는 등 주택 수요자들에게 신뢰감을 얻기 힘든 방향으로 정책을 전개하고 있다. | | | |  | 부동산 시세 조사업체들의 조사에 의하면 10월의 아파트 가격 상승은 서울(0.62%), 신도시 (0.45%), 수도권(0.55%)으로 3.30대책, 버블세븐 등 각종 규제가 이어지면서 6-7월 주춤하던 아파트 값이 빠른 속도로 회복되었다. 수도권의 중소형 아파트를 중심으로 상승세를 보인 것은 판교에서 탈락한 실수요자들이 더 이상 기다리지 못하고 주택 매입에 나섰다는 것을 의미한다.
| 특히 판교 신도시의 분양가를 1,800만원대로 책정하여 분당의 집값상승을 용인해 준 정부의 태도가 과연 집값을 잡겠다는 의지가 있는 것인지에 대한 의구심을 남겼고 판교 이후 분양이 예정되었던 은평 뉴타운, 파주 운정지구 등 고분양가 논란지역의 아파트들은 평형별로 한 달 새 수천만원 이상 상승하였다.
신도시의 고분양가로 인해 주변 시세가 동반 상승하는 효과로 인하여 여론이 거세지자 일단 후분양제도로 선회하면서 진정 시키고자 하였으나 이미 상승한 주변 시세를 하락시키지 못했고 공급시점이 늦어져 공급물량 감소로 인한 집값 상승 불안요인만 더 제공한 것이 되어 버렸다.
내년에 실시될 대선으로 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 팽배해지면서 강남 재건축 시장도 회복세가 분명하여 개포 주공1단지 17평형의 호가는 9월말 11억9천만원이던 것이 10월말 13억까지 올랐다.
|  | | | 대치동 은마 아파트 31평은 4월 (9억8천만원) 최고가 이후 7월(8억5천만원) 하락하였다가 10월말 10억5천만원에 거래가 성사되었다. 송파 잠실5단지 33평형도 8월 7억5천까지 하락하였다가 다시 8억5천으로 회복하였다. 잠실 주공4단지를 재건축 하여 제일 먼저 입주하게 되는 레이크팰리스는 입주가 2006년 12월 말로 예정되어 있고 분양가가 11억원 이었던 50평형의 시세가 22억원을 호가하고 있는데다 2008년 9월까지 잠실 주공 1~4단지와 시영아파트 재건축 단지의 입주가 예정되어 있어 잠실지역의 부동산 가격 상승은 당분간 지속될 것으로 예상되고 있다.
수도권남부에 입주가 임박한 동탄신도시의 분양권 프리미엄 역시 40평대가 최고 2억원까지 형성되어 있다. 동탄의 경우 전매 금지 아파트가 다수이고 먼저 분양된 시범단지도 등기 후에만 전매가 가능한데도 평당 700만원대 분양가였던 동탄신도시의 평당 시세는 이미 1,300만원까지 상승하였다. 거기다 판교 인근의 용인 동천, 신봉 지역에 대규모의 아파트 분양이 예정되어 있고, 판교 분양가를 대비하여 평당 1400만원 이상이 전망되고 있어 당분간 분당 인근 지역의 아파트 가격은 계속된 상승세를 유지할 것으로 보인다. 또한 여름 비수기에 분양하여 대규모 미달사태를 빚었던 화성 향남지구, 용인 공세지구 역시 추석 이후 가격 상승 바람을 타고 미분양 물건이 100% 소진된 상태이다. | |  | 현재는 정부의 11.15 부동산 대책 발표와 가을 이사철이 끝나 비수기로 접어들었다는 점에서 일단 상승세는 진정된 기미를 보이고 있다. 하지만 정부가 발표한 주택공급 물량이 대부분 2008년 이후에나 가능하고, 후분양제가 적용될 경우 2-3년 이상을 기다려야 하며, 신도시의 위치가 강남이나 분당, 용인을 선호하는 수요를 충족시키기에는 무리가 있을 것이고, 참여정부 이후 각종 규제정책으로 인해 수도권의 아파트 공급이 턱없이 부족하였기 때문에 당분간 집값 상승세는 지속될 것이라고 보는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 2007년도 부동산 시장은 상승세가 지속될 것으로 예상되며 2008년부터는 완만한 상승 기조를 보이다가 하반기부터 정부에서 추진해온 신도시 공급이 본격적으로 실시되고 일부 단지들의 입주가 시작되면서 공급량이 늘어나면 2009년 하반기부터는 부동산 가격이 진정될 것으로 보는 견해가 지배적인 편이다.
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| 2006년 하반기에 발생한 부동산 이상 급등 현상은 규제 일변도의 정부 부동산 정책의 부작용으로 볼 수 있다. 정부가 이제라도 공급을 늘리겠다는 의지를 보인 것은 다행으로 생각 된다. 그러나 서울, 수도권 지역에 뉴타운 및 신도시 등 각종 개발 호재가 산재해 있고 수많은 주택 수요자들이 내년 대선과 부동산 규제 완화에 대한 기대감을 가지고 있으며 서울과 수도권 인기 주거지를 중심으로 500조에 가까운 유동자금이 유입되고 있어 가격 상승세가 지속될 것으로 보인다. 현 상황에서 정부 여당과 야당의 부동산 정책은 계속 혼선을 빚고 있고, 주택 가격의 양극화는 더욱 심화되고 있으며, 토지가격의 상승세 역시 지속되고 있어 정부가 부동산 가격을 과연 잡을 수 있을지에 대한 수요자들의 고민은 가중되고 있다. | | | |
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