[미즈] 2005년 재테크전략

2005년 재테크전략
등록일 2005-03-25 17:55 조회수 5,505 글자확대 글자축소

지난해에는 길고 긴 경기 불황과 지속적인 금리하락, 부동산과 주식을 비롯한 투자시장의

침체로 재테크를 통한 자산증식이 무척 어려운 한해였습니다. 올해 역시 재테크를 하려는

많은 사람들이 혼란을 느끼고 있을 것입니다. 올해에는 단연 주식시장이 강세로 시작

했습니다.

반면 부동산시장은 정부의 부동산안정대책이 본격적으로 시행됨에 따라 당분간 침체기가

지속될 것이라는 전망입니다. 이렇게 부동산시장의 약세와 저금리를 배경으로 은행권에

있던 자금과 시중부동자금이 대거 주식시장으로 몰려들고 있는 추세입니다. 주식 직접

투자는 물론 간접투자상품인 주식형펀드와 작년에 이어 인기상승 중인 적립식펀드 상품

까지 포함하면 주식으로의 자금유입은 엄청나다고 할 수 있습니다.

이는 안정적인 ‘저축’ 위주에서 다소의 위험성을 감수하면서 좀 더 높은 수익을 추구하는

‘투자’의 형태로 재테크 패러다임이 변화되고 있음을 보여주는 것입니다. 그렇다면 2005년

에는 어떻게 재테크를 해야 할까요? 올해 달라진 제도와 재테크 환경을 중심으로 한번

알아보도록 하겠습니다.

1. 주식시장 강세, 여유자금 중 일부는 주식투자에

올해 주식시장은 이미 1,000포인트 문 앞에 와 있고, 많은 전문가들과 시장의 예상이 지속적으로 상승할 것이라는 전망이 우세합니다. 주가에 대한 견해는 긍정적인 의견이 훨씬 많은데, 가장 큰 이유는 경기회복에 대한 기대감과 수급개선으로 볼 수 있습니다. 연기금의 주식매입과 적립식펀드의 폭발적인 증가로 인해 중장기적으로 상당히 안정적인 수급이 이루어지고 있는 것입니다. 또한 주가상승으로 인해 주식시장을 외면하고 떠났던 많은 개인투자자들이 속속 돌아오고 있습니다. 이미 은행권에 머물러 있던 자금과 시중 부동자금이 대거 주식시장으로 몰려들고 있습니다.

물론 유가폭등과 환율하락, 경기회복에 대한 불확실성 등 변수가 존재하지만, 그럼에도 불구하고 종합주가지수가 1,000포인트에 안착할 것이라는 의견이 더 많습니다. 시장이 더 이상 변덕을 부리지 않으니 주식시장도 안정적으로 성장할 수 있다는 믿음을 주고 있는 것입니다. 이제 우리 증시가 한 단계 올라서는 전환점이 될 가능성이 큰 것으로 보입니다.

하지만 이런 폭발적인 주식장세에서도 개인투자자가 높은 수익을 올리기는 그리 쉽지 않습니다. 무조건적으로 주가지수만 쫓아가다가는 오히려 낭패를 볼 수도 있다는 사실을 잊어서는 안 됩니다. 이럴 때일수록 단기간에 큰 돈을 벌려는 욕심보다는 우량주를 중심으로 장기적인 관점에서, 안정적인 주식상승세를 바탕으로 수익을 얻으려는 전략을 가져야 할 것입니다.
또한 직접투자에 경험이 없거나 종목 선정에 자신이 없는 경우 여유자금 중 일부는 주식형간접투자상품에 투자하는 것이 좋습니다. 또한 목돈이 없는 사람의 경우 상승세에 있는 주식시장에서 소외되지 않고 참여할 수 있는 적립식펀드가 제격입니다. 정기적금처럼 매월 일정액을 투자하다 보면 장기적인 관점에서 높은 수익을 얻을 수 있는 상품입니다. 적어도 3년 이상의 기간을 염두에 두고, 또한 반드시 여유자금으로 투자해야 합니다.

※ 해외펀드에 눈을 돌려 보는 것도 좋습니다. 최근에 다양한 펀드상품들에 많은 돈이 몰리고 있습니다. 그 이유는 무엇보다도 국내시장에 비해 해외시장이 안정성면에서 좋다고 여겨지기 때문입니다. 또한 국내보다 수익성이 좋을 것이라는 기대감 때문입니다. 물론 해외펀드는 환율의 등락과 관련이 있지만 대부분의 상품들이 환헷지를 통해 위험부담을 줄이고 있습니다.

2. 부동산 시장- 주택은 하향안정세를, 토지는 지역적인 강세를

부동산시장의 경우 정부의 부동산안정대책이 본격화되면서 올해도 크게 상승하지 않을 것으로 전망되고 있습니다. 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제, 3주택중과세, 종합부동산세 등 올해부터 시행되는 다양한 정책들이 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보여 집니다.

하지만 이런 각종 부동산 안정대책은 주택소유주에게는 부담을 안겨 주지만, 실수요자들 입장에서 보면 내집마련을 위한 좋은 기회가 될 수도 있습니다. 올해 상반기까지는 공급물량이 많아서 가격이 크게 상승하지 않을 것으로 보여 내집마련의 적기로 볼 수 있습니다. 하지만 앞으로 공급물량 감소에 따른 수급불안으로 가격상승이 다시 재현될 수도 있다는 점을 염두에 두고 주택구입과 투자를 해야 할 것입니다.

한편 종합부동산세 과세대상에서 제외된 농지와 임야에 새로운 관심이 쏠리고 있습니다. 실제로 대규모 택지개발이 완료된 주변 도시를 중심으로 개발에 대한 기대감에 편승해 땅값이 오르고 있습니다. 앞으로 개정되는 각종 농지정책에 관심을 두는 것이 필요합니다.

3. 본격적으로 열리는 간접투자시대

이제 우리나라 역시 간접투자에 대한 이해가 높아지면서 다양한 상품들에 관심이 모아지고 있습니다. 하지만 간접투자라고 해도 직접투자에 비해 투자대상을 선택하기가 그리 쉬운 것만은 아닙니다. 우리나라의 경우 간접투자펀드가 오랜 세월 운용되면서 특정펀드의 투자성과와 해당 펀드매니저의 투자성과가 10년 이상 장기적으로 입증된 예가 거의 없기 때문입니다.

결국 간접투자에서의 선택 역시 직접투자만큼 큰 고민을 필요로 합니다. 어떤 운용사를 선택할 것인가, 어떤 유형의 펀드를 선택할 것인가, 또 같은 펀드라도 가입시점을 언제로 할 것인가, 환매시점은 언제가 좋을 것인가 등등의 고민들을 해야 하는 것입니다. 이 때 반드시 유의할 점은 무조건 수익률이 좋은 상품이나 투신사를 쫓기 보다는 자신의 투자성향에 맞는 성과를 내고 있는지를 잘 검토해야 합니다.

4. 안정선호형 투자자라면 은행의 특판예금을~

최근 은행금리가 조금씩 오르기 시작하고 있으며, 증시로 빠져 나가는 예금을 잡기 위해 은행에서도 안간힘을 쓰고 있습니다.
투신사의 다양한 투자상품을 대행 판매해 수익을 올리고 있지만, 은행의 고유상품인 정기예금에 이자를 더 주는 방법으로 고객모시기를 하고 있습니다. 이른바 특판예금으로 불리는데, 일반 정기예금보다 0.2~0.5% 포인트 더 높은 이자를 받을 수 있습니다. 대부분 일정한도를 정해 놓고 판매하기 때문에 상품이 나오면 금방 한도가 소진되는 경우가 많습니다. 사전에 거래 은행의 특판 예금 판매시기를 알아 보거나, 상품이 나오면 알려 줄 것을 요청해 놓고 자금계획을 잘 맞춰야 한다.

‘부동산불패’라는 말까지 만들어 내며 상승세를 이어가던 부동산시장이 2003년 이후 침체

기를 보이다가 최근에 강남 재건축시장을 중심으로 다시 기지개를 펴고 있는 듯 합니다.

침체기를 벗어나면 금방 상승세를 타는 것이 투자시장이므로, 항상 바뀌는 제도와 시장에

대한 관심을 기울여야 할 것입니다.

1. 1가구 3주택 이상 보유자 양도세 중과세

1가구 3주택 이상 보유한 경우 주택을 매도할 때 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없습니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시 10~30%를 공제받을 수 있는 제도입니다. 그런데 1가구 3주택의 경우 보유기간에 상관없이 60%의 세율을 적용받게 됩니다. 부가세인 주민세까지 합하면 양도차익에 대해 66%를 세금으로 내야 하기 때문에 세금부담이 엄청나게 늘어 나게 됩니다.

2. 부동산 거래세율 인하

아파트나 주택을 취득해서 등록할 때의 세율이 인하됩니다.
기존아파트와 신규아파트 모두 작년까지는 취득세와 등록세를 합해 5.8%였지만, 올해부터는 신규분양아파트는 4,6%, 기존 아파트는 4.0%로 줄어들게 됩니다. 그러나 기존 주택의 경우 실제 내는 세금은 올라갈 가능성도 있습니다.

3. 원가연동제? 채권입찰제 도입

원가연동제는 주택건설촉진법에 의해 분양하는 주택의 분양가격을 원가에 연동시키는 방법입니다. 민영주택, 재개발 또는 재건축 주택으로써 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택(전용면적 25.7평 이하)의 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 한다는 것입니다. 단, 택지비는 감정평가가격 또는 법인 장부상 가격으로 하고, 건축비는 건축업체의 적정이윤을 포함해 건설교통부장관이 고시한 금액으로 해서 주택분양가격을 산정하게 됩니다. 원가연동제에 의해 분양가가 적정선에서 규제되기 때문에 전용면적 25.7평 이하의 소형주택들은 분양가가 다소 떨어지리라는 예상을 할 수 있습니다.

채권입찰제는 공공택지에서 분양하는 전용면적 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해서는 채권을 가장 많이 사는 업체에서 택지를 공급하는 것으로 원가연동제와 반대로 분양가의 인상이 불가피하는 견해가 지배적입니다.

4. 재건축 개발이익 환수제

재건축 개발이익환수제는 재건축시 일정 비율을 임대아파트로 지어야 한다는 규정입니다. 수도권 과밀억제권지역의 아파트에 대해 재건축으로 늘어나는 용적률의 10~25%를 임대아파트로 지어야 한다는 것인데, 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하게 됩니다.

5. 부동산 실거래가 신고 의무화

현재 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래 신고하던 것을 실거래 기준으로 신고하도록 한 제도입니다. 앞으로 부동산중개업자는 반드시 실거래가를 지방자치단체에 의무적으로 신고해야 합니다. 또한 이중계약서 작성 및 떴다방 운영 금지 등을 주요 내용으로 하는 부동산 중개업법 개정안이 7월경에 실시될 예정이라고 합니다.

6. 주택가격공시제 실시

주택가격공시제도는 아파트와 다가구, 단독, 다세대, 연립 등 모든 주택의 집값을 시가로 산정해 매년 4월 30일 관보와 건설교통부 등 관계기관 홈페이지를 통해 공개하는 것입니다. 지금도 아파트에 대해서는 집값이 기준시가 등의 방법을 통해 일부 공개되고 있지만 모든 주택에 대한 집값의 총괄적 공개가 이뤄지는 것은 처음입니다. 단독주택은 표본조사, 공동주택은 전수조사 방식으로 순차적으로 조사하며, 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래서 등 각종 과세의 부과기준이 될 것이기 때문에 이중계약서 등의 편법거래가 많이 사라질 전망입니다.

7. 상가 ? 오피스텔 후분양제 도입

4월부터 909평 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사를 3분의 2 이상 끝내고 해당 시? 군? 구청에 신고절차를 거친 다음 분양해야 합니다. 그러나 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)를 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능합니다.

8. 리모델링 증축 제한

공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한됩니다. 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 단지의 경우는 건축심의위원회 심의를 거쳐 증축규모 제한 대상에서 제외하여 탄력적으로 운영이 가능하다고 합니다.

☞ 지금까지 금융과 부동산 분야에 대한 새롭게 바뀌는 제도들에 대해서 알아 보았습니다. 재테크에 대한 올바른 정보를 아는 것이 바로 재테크의 기본입니다. 잘 메모해 두고 기억해야만 재테크 실전에서 착오를 일으키는 일이 없을 것입니다.

글: 남윤정님

살림