[미즈] 역전세난 활용방안

역전세난 활용방안
등록일 2004-09-22 11:49 조회수 6,885 글자확대 글자축소

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지난 여름의 더위도 어느덧 기억의 저편으로 멀어져 가고, 바야흐로 계절은 가을의 한가운데로 들어 서고 있다.
가을은 풍성한 수확의 계절이며, 높고 청명한 하늘 아래 독서하기에도 좋은 계절이지만, 여기저기서 이삿짐을 꾸리는 이사철이기도 하다.
이제 곧 추석연휴가 지나면 본격적으로 이사철이 시작되기 때문에 지금부터 준비를 서둘러야 한다.

그런데 서울 및 수도권 지역 전세값이 약세를 면치 못하면서, 전셋집에 들어올 사람을 구하지 못해 곤란을 겪는 이른바 “역전세난”이 심화되고 있다고 한다.
이 “역전세난”으로 집주인들은 자금압박에 시달리고, 기존 세입자들은 이사를 해야 하는데 전셋집이 빠지지 않아 애를 태우고 있다.

전셋값 하락과 더불어 부동산가격마저 지속적으로 하락하자 일부에서는 실수요자들의 내집마련의 기회라는 의견도 나오고 있다.
“역전세 대란” 속에서 집주인과 세입자, 내집마련을 꿈꾸는 실수요자들은 어떻게 대처해 나가야 할까?

◈ 역전세난 왜 일어 나는가?

지금의 역전세난은 올들어 입주물량이 대폭 늘어났기 때문이다.
올 서울지역 입주아파트는 7만여가구로 지난해 5만여가구에 비해 크게 증가했다. 다세대와 다가구, 주거용 오피스텔까지 합치면 공급과잉 수준이다 보니, 2년 전 전세계약 때보다 전셋값이 떨어진 단지들이 속출하고 있다.

게다가 주택거래신고제와 투기과열지구 지정 이후 전세시장뿐만 아니라 매매시장마저 침체일로를 걷고 있어, 주택거래시장은 거의 마비상태라 할 수 있다.
주택가격이 하락하다 보니 새 아파트 입주를 앞둔 집주인들이 매매대신 전세로 돌리면서 전세물량이 넘치고 있다.
또한 지난 2~3년 전에 분양한 아파트들의 입주가 본격적으로 시작되면서 전세가가 매매가의 20%에도 못미치는 아파트들도 속출하고 있는 실정이다.

아파트값이 급등한데다 저금리가 이어지면서 내집마련에 나서는 세입자들이 늘고 있는 것도 주요인이다. 전문가들은 지난해와 올 상반기 집값이 크게 오르면서 불안을 느낀 상당수의 전세입자들이 이자후불제, 중도금 무이자 융자 등 건설사가 제공하는 금융혜택 등을 이용해 집을 구입한 것으로 보인다고 분석했다.

◈ 전셋값 하락 언제까지 지속될까?

이렇게 전세 세입자를 찾지 못하는 역(逆) 전세난이 언제까지 지속될까?

어차피 전세값 하락도 기본적으로 공급이 수요를 초과해서 일어난 결과이므로 경제원리로 보자면 역전세난 현상은 최소 2년 이상 지속될 것이라 전문가들은 전망한다.
건설교통부와 국민은행 등에 따르면 일반적으로 주택공급과 전셋값은 약 2년 여를 두고 가격변화를 보이고 있다고 한다.
과거의 부동산시장의 변화를 토대로 현재의 추세로 볼때 2002년과 2003년 주택공급량은 각각 67만, 58만가구로 50만 가구를 넘어서 2년 뒤인 2005년까지는 하향 안정세가 지속될 것으로 유추해 볼 수 있다.

◈ 세입자 대처 방법은?

새로 집장만을 하거나 전세를 얻어 이사를 해야 하는 세입자들은 만기 때까지는 보증금을 돌려 달라고 요구한다.
전세기간이 만료되면 전세보증금을 돌려 받는 것이 당연한 일이지만, 집주인들도 보증금 마련에 애를 태우고 있는 현실이다 보니 전세금 돌려 받기가 쉽지만은 않은 노릇이다.

‘서울시 임대차 분쟁조정위원회’에 따르면 최근 전세보증금 반환문제에 대한 상담건수가 작년에 비해 30% 이상 급증했다고 한다.
그러다 보니 집주인과 세입자간의 분쟁도 늘어나고 있는 추세이다.

그렇다면 어떻게 효과적으로 전세금을 돌려 받을 수 있을까?

▶ 전세 해지통보는 계약만료 1달 전까지 해야 한다.
주택임대차보호법 제6조에 의하면 집주인과 세입자 쌍방이 “계약의 갱신 또는 거절의 통지”를 주고 받지 않으면 계약기간이 묵시적으로 연장되는 것으로 간주하고 있다. 대부분 잘 알고 있지 못하는 사실이지만 원래 집주인이든 세입자든 최소한 전세만료 1달 전까지는 갱신 또는 거절의 의사를 전달해야 하는 것이다.

그렇기 때문에 세입자는 계약만료일이 지나도 집주인이 돈을 돌려 주지 않아도 문제 삼을 수 있는 근거가 없다.
물론 99년에 개정된 현행 주택임대차보호법에 의해서 1개월이 지났다고 하더라도 임차인이 언제든 계약해지를 통보할 수 있도록 세입자 권리를 보호하고 있다.
하지만 이 경우에도 전세금반환은 계약해지를 통보한 날로부터 3개월 이후에나 이루어 질 수 있다. 따라서 세입자들은 미리 집주인에게 계약 만료 의사를 통보해야 계약 만료일에 보증금을 돌려 받을 수 있다.

▶세입자가 적극적으로 자세를 취해야 한다.
요즘같이 새로운 세입자를 구하기 힘든 때는 기존 세입자 자신이 희망하는 이사 날짜보다 2∼3개월 전에 전세를 내놓는 등 적극적인 자세를 취해야 한다.
집주인이 알아서 하겠지 하고 있다가 낭패를 볼 수 있으므로, 부동산 중개업소를 방문해 적극적인 거래 의사를 전달하는 것도 좋은 방법이다.
전셋값이 떨어 졌는데도 기존 가격대로 전세를 내놔 전세가 잘 나가지 않거나, 계약 만료일이 되었는데도 보증금을 돌려 주지 않는 경우 먼저 집주인과 서로의 사정에 대해 충분히 의견을 나누면서 문제를 해결해야 한다.
감정적인 대응으로 다툼이 있다면 문제해결이 더 늦어질 수도 있기 때문이다.
만약 보증금 반환이 늦어질 수밖에 없다면 해당 기간에 상응하는 이자를 받는 방법도 찾아 봐야 한다.

▶ 임차권 등기명령 신청
전세보증금을 돌려 받기 전에는 이사를 해서는 안된다.
이럴 경우 ‘임차인으로서의 지위’는 물론 ‘전세보증금에 대한 대항권’도 자동적으로 상실하게 되기 때문이다.

그러나 부득이하게 먼저 이사를 해야 한다면, ‘임차권 등기명령’제도를 활용하는 방안이 있다.
이 ‘임차권 등기명령’을 하게 되면 집이 경매에 넘어가더라도 임차인으로서의 대항력과 전세금에 대한 우선변제권을 갖게 된다.

임차권 등기 방법은 먼저 확정일자를 받은 임대차계약서와 주민등록등본을 갖고 해당 지방법원에 가서 신청하면 된다. 소요기간은 약 1~2주일 정도면 된다.
반드시 등기분등본을 떼어 임차권 등기가 완료되었는지 확인한 후 이사를 해야만 한다.

▶ 최후의 수단 <보증금 반환청구소송>
집주인이 계속 전세보증금을 돌려 주지 않아 전세금을 받기가 어려울 경우, 법원에 민사조정을 신청하는 것이 <보증금 반환청구소송>이다.
말 그대로 소송이니 만큼 많은 시간과 절차가 필요하므로 전세금 반환의 최후의 수단으로 여겨야 한다.
재판은 일반적으로 한달~두달 정도의 기간이 소요되며, 실질적으로 전세자금을 돌려 받으려면 수개월 이상이 걸리게 된다.
민사소송을 통해 판결이 나면 법원이 집을 경매에 부치게 되고, 이 집이 낙찰이 되야만 전세금을 돌려 받게 되는 것이다.
그러므로 사전에 집주인과 충분히 의견을 교환하고 새로운 세입자를 구하는 노력을 한 후에도 전세금 반환이 어려울 경우 최후에 선택하는 방법으로 여겨야 한다.

▶ 보증보험 가입도 한 방법이다.
전세금 반환의 안전한 방법의 하나로 ‘전세금보장 보험’에 가입하는 것을 고려할 수 있다.

현재 서울보증보험에서는 보증금의 연 0.7%의 수수료를 받고 전세금을 보장해 주는 “전세금 보장 신용보험’을 판매하고 있다. 예를 들어 1억원에 전세를 살고 있다면 1년에 70만원의 수수료를 부담해야 한다.
안정성에 비해 부담해야 하는 금액이 만만치 않다.
이 상품은 전세 계약 후 5개월까지는 자유롭게 가입할 수 있다. 그러나 선순위채권이 매매가격의 30%가 넘지 않아야 하며, 집주인의 동의가 있어야 가능하다는 사실을 염두에 두어야 한다.

◈ 집주인을 위한 ‘전세금 반환 자금대출’
역전세난은 세입자뿐만이 아니라 새로운 세입자를 구하지 못한 상태에서 전세금을 돌려 주어야 하는 집주인의 입장에서도 애를 태우기는 마찬가지이다.

이렇게 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 못하는 역전세난 확산을 막기 위해 정부차원에서 전세금 반환자금이 지원된다고 한다.
건설교통부에서 임차인 보호 차원에서 국민주택기금을 활용해 집주인에게 전세금 반환자금을 대출해 주겠다고 밝혔다.
이런 대책을 내놓은 것은 전세세입자 피해를 최소화하면서 전세 거래의 숨통을 트여 매매시장도 활성화 시키기 위한 것이다.

이에 따라 전용면적 25.7평이하 주택으로 전세계약이 끝났는데도 전세금을 되돌려주지 못한 집주인은 자금을 대출받을 수 있다. 대출규모는 전세금의 30%이내로서 최고 2000만원까지 가능하다.

또 임대사업자를 위해 1인당 최고 3건까지 대출이 가능하다. 대출금리는 주택구입자금 수준인 연 5.8%로 2년 이내 일시상환하는 조건이다. 단 상환기간은 추가로 2년 연장할 수 있다.

집주인이 반환자금을 신청하려면 전세계약서와 건물등기부등본, 임차인 주민등록등본, 주택담보설정에 필요한 등기권리증, 인감증명서 등을 구비해야 한다.

◈ 올 가을, ‘역전세난’ 활용하자

▶ 전세수요자들을 위한 절호의 기회.
올 가을에 이사를 준비하고 있는 전세수요자들에게 최근의 역전세난의 오히려 좋은기회가 될 수 있다.
서울을 비롯 수도권과 주요도시의 전세값이 하락으로 싼 가격에 전세를 구할 수 있기 때문이다.

전세값이 떨어진 만큼 기존의 전세보증금으로 넓은 평수로 이사하거나, 미입주 아파트가 쏟아져 나오고 있어 주거환경이 좋은 대규모 새 아파트로 이사할 수 있는 기회가 되고 있다.

특히 출퇴근이 편리한 수도권 인근지역에 우량 전세매물이 대량으로 쏟아져 나오고 있다.
용인, 분당의 경우 30평대는 1억원 미만, 20평대는 6천~8천만원 정도면 전세를 구할 수 있다.
광명, 부천, 김포 등의 경우 20평대, 30평대 모두 8천만원 이하에서 계약이 가능하다. 김포의 경우에는 40평대 이상의 대형 평형대를 1억원 미만에 구할 수 있는 실정이다.
구리와 광주, 남양주 등도 용인, 분당과 비슷한 시세이다.
이 외에 일산과 의정부 등은 20~30평대 전세를 8천만원대 이하 가격으로 얻을 수 있다.

그러나 무엇보다도 출퇴근이 용이한지 잘 따져 보아야 하며, 자녀들이 학교에 다니는 경우 전학등에 대한 세심한 배려가 필요하며, 인근의 편의시설과 문화시설등도 꼼꼼히 살펴 보아야 한다.

▶ 내집마련의 기회를 엿보자.
작년의 경우에도 ‘역전세난’이라는 말을 심심치 않게 들을 수 있었지만 지금처럼심각하지는 않았다.
올해 들어 더욱 심각하게 문제가 되고 있는 이유는 전세가 하락뿐만이 아니라, 매매가격까지 동시에 나타나고 있기 때문이다.
정부의 각종 부동산규제책 역시 부동산 시장을 꽁꽁 얼어 붙게 만들고 있다.
‘강남불패’라는 말까지 나오며 상승하기만 하던 강남의 집값 각종 부동산 규제정책과 교육방송의 ‘수능방송’ 여파까지 더해져 거래 자체가 이루어 지지 않으며, 하락하고 있는 실정이다.

게다가 하반기에 엄청남 신규아파트 입주물량이 쏟아져 나올 예정이다.
그런데 기존 주택을 팔거나 전세를 놓고 그 자금으로 입주금을 충당할 예정이었던 사람들은 지금 진퇴양난에 빠져 있는 실정이다. 매매나 전세가 이루어 지지 않으니 기존 중도금 등의 대출에 대한 부담과 입주금 마련에 차질을 빚으면서 자금을 구하지 못하고 있기 때문이다.
또한 가수요자들이 가지고 있는 입주물량도 만만치 않지만 이들 역시 대출금이자와 입주금 마련등 자금 압박으로 어려움을 겪고 있다.

결국 공급이 수요를 초과함에 따른 가격 하락과 자금부담으로 인한 급매물이 많이 쏟아져 나올 수 밖에 없다는 것이 전문가들의 이야기이다.
대출금에 대한 이자부담과 입주금 마련과 전세반환금 마련을 위해 집을 팔아야 하는 급박한 사정이 집값을 더 떨어뜨릴 수 밖에 없는 현실이라는 견해다.

☞ 종자돈을 마련하고 기회를 노려야 한다.
내집마련을 염두에 두고 있는 사람이라면 부동산 시세를 잘 살피고 매수시점을 잡아야 한다.
전문가들은 전셋값이 내렸다고 해서 큰 평수의 집으로 옮겨가기 보다는 기존 평수를 유지하며, 현금을 확보하는 것이 유리한 전략이라고 충고한다.

큰 평수의 전세로 옮겼다가 나중에 전셋값이 다시 올라서 속수무책으로 다시 이사를 하기보다는, 지금 종잣돈을 마련해 내집마련의 기회를 노려야 한다는 것이다.

☞ 매수 시점을 잡아라
내 집을 가장 이상적으로 장만하는 것은 집값이 바닥을 칠 때 구입하는 것이다.
그러나 이 시점을 잡는다는 것은 쉬운 일이 아니다.

여러가지 전망을 살펴 보면 올해 말이나 내년초 좀 더 길게 봐서는 1년 후의 시점을 보는 견해도 있다.
내년 1월 1일부터는 1가구3주택자에 대한 중과세가 적용되므로 세금부담이 가중되는 집주인들은 올 연말까지는 집을 팔아야 한다.
또한 이 때 나온 매물이 쉽게 팔리지 않게 되면 내년까지 집값 하락은 지속될 수 밖에 없는 현실이므로, 장기적인 불황을 예견하는 경우는 1년 정도 이후의 시점을 바닥으로 보기도 한다.

그러나 무엇보다도 이런 견해를 바탕으로 자신의 자금상황과 처지를 고려해서 매수시점을 잡는 것이 현명한 방법이다.

☞ 어디를 사야 하나
부동산시장의 흐름을 보면 최근 2~3년간은 투자목적의 가수요가 시장을 주도해 왔다. 그러나 최근의 흐름은 실수요자들이 선호하는 곳은 가격이 오르고, 그렇지 못한 곳은 가격이 급격히 하락하는 차별화가 뚜렷하게 이루어지고 있다.
대표적인 곳은 역세권과 개발예정지라고 할 수 있는데, 이런 곳은 가격 상승세에서 주도적 역할을 하며 오름세를 이끌어 나갈 수 있다.

기존 역세권 외에 지하철 개통예정지나 공사진행 중인 신규개발지 주변의 역세권 편입 아파트를 눈여겨 볼 만하다.
수도권지역의 개발예정지로는 판교신도시나 화성, 동탄지구 등이 있으며, 수도권 대단위 입주단지로 파주 금촌지구를 들 수 있다.

대단지 입주아파트나 지역개발 등의 호재가 있는 곳은 향후 가격상승의 가능성이 있다는 점에서 우선적으로 고려하라고 전문가들은 말하고 있다.

살림