| | | 은행 대출을 활용, 내집을 마련하려는 서민들에게 비상이 걸렸다.
정부가 ‘10·29 부동산종합대책’안 가운데 투기지역내 주택담보인정비율(LTV)이 대폭 인하함에 따라 은행대출을 활용해서 내집을 마련하는 서민들은 불리해졌다. 목돈 대출이 사실상 불가능해졌기 때문이다.
11월부터 당장 서울 강남 등 투기지역 내의 아파트·주택을 담보로 잡히고 대출을 받을 때 대출받을 수 있는 금액 상한(담보인정 비율)이 실거래가의 50%에서 40%로 낮아진다. 예를 들어 2억원짜리 주택을 구입한다면 지난해 은행에서 1억4000만원(당시 LTV 70%)을 대출받았던 반면, 이제 8000만원밖에 빌릴 수 없게 된 것이다.
이 기준이 도입되면 전세를 안는다고 하더라도 주택담보대출을 통해 주택을 구입하는 게 점점 힘들어진다는 뜻이기도 하다.
이 때문에 고민하고 있다면 주택마련을 앞당길 수 있는 지름길을 달리 찾아보는 방법도 있다. 정부가 내년부터 시행예정인 `모기지론'(주택장기대출) 제도. 고정금리 상품으로 변동금리인 현 주택담보대출의 `맹점'을 대체할 수 있고 다세대 주택의 전셋돈이면 당장 아파트를 구입할 수 있을 정도로 대출금액도 많기 때문이다. 더구나 이 제도 시행을 앞두고 그 동안 3년 만기 변동금리 주택담보대출을 위주로 상품 운용을 해왔던 시중은행들이 시장 선점을 위해 20∼30년 만기 장기상품도 선보이고 있어 대출자들의 상품 선택 폭이 훨씬 넓어졌다는 것도 이점이다.
| | | | |  | 주택장기대출(모기지론)이란 | | | | | | 주택 등 부동산을 담보로 주택저당증권(Mortgage Backed Securi ties)을 발행해 장기주택자금을 대출해 주는 금융제도이다.
자금 수요자가 은행을 비롯한 금융기관에서 집값의 70% 한도 내에서 장기(10∼20년) 저리자금을 빌리면 은행은 주택을 담보로 MBS를 발행, 중개기관에 팔아 대출자금을 회수하게 된다. 중개기관은 MBS를 다시 투자자에게 판매하고, 그 대금을 금융기관에 지급한다. 은행은 대출할 때 취득한 저당권을 담보로 하는 증권을 발행해 유통시켜 또 다른 대출자금을 마련할 수도 있다.
통상 주택구입자금 대출과 주택담보대출 두 종류가 있는데 대출한도에 제한이 없으며, 대출기간은 최장 20년이다.
현재 정부가 추진중인 모기지론은 집값의 30%를 먼저 내고 나머지는 20년에 걸쳐 분할 상환하는 제도다. 재원은 정부가 마련하지만 대출업무는 시중은행에서 맡는다. 우선적으로 금리상승에 따른 부담을 그만큼 줄일 수 있다는 점이 혜택으로 꼽힌다.
금리는 아직 확정되지 않았지만, 현재 은행의 장기주택담보대출 금리인 6%대로 결정될 전망이다. 상환방식은 원금과 이자를 대출기간으로 고루 나눠 내는 방식이다. 예컨대 현재 돈이 5천만원 밖에 없는 직장인도 이 제도를 이용하면 1억원을 대출받아 1억5천만 원짜리 아파트를 당장 살 수 있다.
이 때 20년에 걸쳐 본인이 매달 갚는 돈은 약 76만원이 된다. 또 정부가 내년부터 15년 이상인 장기대출에 대해 연간 1천만원까지 소득공제 혜택을 주기 때문에 실제 부담해야 할 금리는 연 5%대가 된다는 것도 장점 중 하나다.
다만 한편 재정경제부는 내년 시행 예정인 모기지론의 한도를 2억∼2억5천만원으로 설정할 방침인 것으로 알려졌다. 또 부실화를 막기 위해 월 원리금 상환액이 월 소득의 3분의1, 총 대출규모는 연봉의 3배를 넘지 않도록 제한할 방침이다. 이는 장기주택대출자금이 서울 강남 등 투기지역으로 유입되지 않고 주택 실수요자만 이용할 수 있도록 하기 위한 것이다.
| | | | | | |  | 시중은행의 30년 만기 장기대출 | | | | | | 정부의 장기주택담보대출 활성화 방침과 맞물려 그 동안 3년 만기 상품 위주로 운용해 왔던 시중은행들의 주택담보대출도 장기화 바람이 불기 시작했다. 다만 모기지론이 고정금리 상품인 반면 시중은행의 장기 주택자금 대출은 고정금리와 변동금리가 뒤섞여 있다. 국민은행의 장기대출은 6개월 또는 1년 단위로 대출이자율이 변동된다. 반면 하나은행이 최근 내놓은 `소득공제 모기지론'은 3개월 변동금리(최저 5.59%)와 확정금리(6.06%) 중 하나를 선택하도록 하고 있다. 기업은행도 선택 기능이 추가된 `파인 모기지론' 상품을 판매 중이다.
대출한도도 차이가 난다. 모기지론이 집값의 70%까지 빌려주는데 반해 은행의 대출한도는 담보가의 40∼60%다. 여기에 `방 공제'(방 개수에 따라 대출한도를 줄이는 것)까지 감안하면 은행의 실질 대출한도는 더 떨어진다. 하지만 대출자격 면에서는 모기지론이 무주택자로 한정되는데 반해 은행 대출은 제한이 없다.
또 내년부터 만기 15년 이상 대출은 연간 1천만원까지 소득공제를 받을 수 있다는 점은 똑같다.
앞으로 저금리 추세가 지속되리라 예상한다면 변동금리가 유리하지만 반대로 금리가 오를 가능성이 높다고 한다면 고정금리를 택하는 것이 좋다. 또 변동금리 대출을 받더라도 금리변동에 따른 위험을 줄이고 싶다면 3개월 변동금리 보다는 12개월 변동금리 등 변동주기가 긴 상품을 선택하는 것이 좋다고 덧붙였다. 다음은 시중 은행에 선보인 장기주택담보 대출이다.
| | | | | (1) 기업은행 파인장기주택담보대출
기업은행이 정부의 가계대출 안정화 의지에 부응해 내놓은 모기지론 상품은 `파인장기주택담보대출'. 이 상품의 특징은 대출의 상환기간은 늘리고 금리는 낮춘 것이다. 판매기간도올해말까지로 한시적으로 잡혀 있다.
상품의 상환기간이 최장 30년까지이고 대출기간의 3분의1 이내에서는 최장 5년까지 이자만 낼 수 있는 거치기간을 둘 수 있다. 대출받은 사람은 상환 가능액수에 따라 기간 조정이 가능하다는 장점이 있다.
대출금리는 시장금리 연동대출(현재 최저5.46%, 대출기간10년 기준)과 1년간 같은 금리가 적용되는 원화대출기준금리 연동대출(최저5.86%, 대출기간10년 기준) 중에서 선택할 수 있다. 또 근저당 설정비용을 내지 않아도 되며 다른 금융회사에서 받았던 대출을 되갚을 경우에는 근저당말소에 따른 비용을 기업은행이 대신 내준다. 이 상품은 이밖에 근로소득자가 국민주택규모(25.7평) 이하의 본인 주택을 담보로 제공하고 만기10년 이상의 대출을 받을 경우 연말정산 때 최대 600만원까지 소득공제혜택을 받을 수 있다.
(2) 신한은행 그린홈대출
신한은행은 현재 모기지론 형태의 장기주택담보대출 상품을 판매하지 않고 기존의 장기주택대출인 `그린 홈 대출 Ⅲ'판매에 집중하고 있다. 이 상품은 3개월, 6개월, 1년 연동 등 다양한 시장금리 연동 방식을 채택, 대출수요자들의 욕구를 만족시키고 있으며 지난 한해 동안 4조8천억여원이 판매될 정도로 인기를 끌었다. 3개월 만기 양도성예금(CD) 유통금리에 따라 대출받을 때는 최저 연 5%대의 초저금리 대출도 가능하며 필요에 따라 6개월 만기 금융채 연동금리나 1년 만기 금융채 연동금리를 선택할 수 있다. 대출금리는 3개월 CD연동의 경우, 대출취급일 직전 3일 CD 유통 평균 금리가 적용된다. 담보로 아파트와 단독주택 모두 가능하며 대출기간은 10년 이상 30년 이내여서 원리금을 매달 갚아나갈 수 있도록 설계됐다. 다만 근저당 설정비를 면제받았을 경우, 대출취급일로부터 3년까지는 기한전 상환수수료를 내야만 한다.
(3) 하나은행 소득공제 모기지론
하나은행이 지난 9월부터 선보인 장기주택대출 상품은 소득공제 모기지론. 대출은 본인이 직접 주택을 담보로 제공하는 경우를 대상으로 하며 약정기간은 10년이다. 약정기간이 끝난 후에도 1년 단위로 30년까지 연장가능하며 1∼3년까지는 이자만 내는 거치기간을 둘 수도 있다.
금리는 3개월 마다 바뀌는 변동금리(최저 5.59%)와 확정금리(6.06%-1년제)가 있으며 확정금리를 선택한 후에도 변동금리로 변경이 가능하다.
이 상품은 국민주택규모 이하의 주택매매나 신축시 만기10년 이상의 대출을 받으면 연간이자상환액 범위 내에서 최고 600만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 따라서 근로소득자는 1∼2%정도의 실질금리가 인하되는 혜택을 볼 수 있다. 또 근저당 설정비가 면제된다. 다만 중도 상환했을 때는 기간에 따라 0.5∼1%의 중도상환수수료가 부과된다.
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